全国首单公租房类REITs成功发行

1. 全国首单公租房类REITs成功发行

2021年8月18日，全国首单公共租赁住房类REITs产品——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”（下称专项计划）成功发行，开启了公租房REITs的新篇章。
“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”由国家开发银行和北京金控集团担任专项计划统一协调人，国开证券为专项计划管理人和主承销机构，北京保障房中心为专项计划资产服务机构，首都建设投资引导基金担任基金管理人，底层资产为北京保障房中心持有的公共租赁住房。本次专项计划优先级证券评级为AAA，期限18年，发行规模4亿元。
作为全国首单公租房类REITs产品，本次专项计划得到了证监会、上交所等主管部门的悉心指导，以及北京市政府和各级单位的高度重视与大力支持，为公租房资产开展类REITs融资所涉及的各个环节，包括资产估值、资产转让、税务处理等探明了道路，为公租房资产合法合规开展类REITs融资进行了有益探索，为公租房公募REITs的推出起到了重要的引导作用。
公租房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房租金水平一般低于周边其他类型租赁住房租金水平。
本次专项计划具有诸多创新特色：通过市场化方式创新使用类REITs作为融资工具，有效盘活了存量公租房资产，提升了公租房依靠自身现金流融资的能力；由资产评估价值决定公租房的融资规模，提升了公租房资产依靠自身价值融资的空间；存续期只付息不还本的产品结构，降低了公租房企业的负债偿还压力；类REITs融资提升了公租房企业的融资能力，加大了对中低收入家庭住房的支持力度，对拓展保障性安居工程融资渠道、促进住房租赁市场健康可持续发展、建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度具有重要引导与示范意义。
本专项计划的资产服务机构——北京保障房中心作为北京市进一步深化住房制度改革，探索创新市场化、专业化保障性住房供应和管理机制的住房保障政策实施平台和落地平台，主要承担市级保障性住房投融资、建设收购和运营管理三大职能。北京保障房中心成立之初即确立了“政府支持、市场化运作、可持续发展”的企业发展战略目标，紧紧抓住保障和改善民生这个根本，从无到有、从有到强，在高标准完成市委市政府赋予职能使命的同时，创造了卓越的社会效益，树立了良好的企业形象。经过十年的发展，北京保障房中心已成长为首都重点骨干企业，在破解特大型城市住房保障问题、促进北京加快建设国际一流的和谐宜居之都等方面发挥了积极作用。作为北京最重要的公租房持有主体，目前北京保障房中心资产总额超1200亿元，所有者权益超520亿元，持有公租房项目120余个，房源13万余套，投入运营项目百余个，代持共有产权住房政府产权份额近5万套，累计帮助20多万居民改善了居住生活条件。
本次专项项目协调人为国家开发银行和北京金控集团。国家开发银行为我国中长期投融资领域的主力银行，以“增强国力、改善民生”为使命，紧紧围绕国家经济重大发展战略，发挥中长期投融资和综合金融服务优势。保障性住房建设是重大民生工程，开发银行大力支持保障性住房建设。截至2020年末，累计发放保障性住房贷款4.98万亿元，切实发挥保障性住房融资主渠道作用，近年来，开发银行落实国家租购并举战略部署，加大力度推进租赁住房建设，因地制宜设计融资模式和金融产品，积极推动住房租赁融资模式创新。
北京金控集团于2018年10月19日注册成立，为北京市管金融企业，被人民银行定为全国5家金控公司模拟监管试点机构之一。成立以来，坚持“服务百姓生活、服务首都发展、服务国家战略”的金融价值观，致力于建设国内领先、国际一流的金融投资控股平台，着力打造科技驱动、面向未来的智慧金融综合服务体系。集团按照“持牌金融机构为‘骨架’、投融资业务为‘肌肉’、金融科技板块为‘大脑’”的战略布局，以金融科技为核心发展动力，争取在普惠金融和科技金融领域实现全国创新引领，服务首都“四个中心”和“两区”建设。
专项计划管理人国开证券为国家开发银行控股的证券公司，是开发银行“投贷债租证”综合金融服务中重要的一环。依托开发银行在中国债券市场的“旗舰”地位与综合经营优势，国开证券充分发挥客户、销售渠道、人力资源等多方面协同效应，有效凝结各类优势业务资源，为客户提供覆盖资本市场的丰富金融服务。截至目前，国开证券已发行资产证券化产品超过3000亿，产品涵盖铁路专项、保障房专项、扶贫专项、绿色专项等国家重点支持行业和领域。其中公租房资产证券化产品发行单数市场占比70%，发行规模市场占比超过80%。
基金管理人首建投基金秉承“汇聚资本能量、创新金融机制、服务国家战略”的使命，以国家重大基础设施建设为着力点，引导社会资金参与市政重大基础设施项目投资，通过专业化基金运作管理，推动国家基础设施建设，释放市场需求，激发市场活力，助力经济发展，最终实现增强城市综合能力，提高人民生活水平的长远目标。
（CIS）

2. 资产证券化最初发展于哪里什么时间

1970年美国的政府国民抵押协会，首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券，完成首笔资产证券化。

3. reits上市时间

reits基金2021年5月31日在国内上市，5月31日共有九只reits基金，分别是华安张江光大园REIT（508000）、沪杭甬杭徽REIT（508001）、富国首创水务封闭式REIT（508006）、东吴苏园产业REIT（508027）、普洛斯仓储REIT（508056）、红土创新盐田港REIT（180301）、首钢绿能（180801）、平安广交投广河高速REIT（180201）、博时招商蛇口产业园REIT（180101）。目前可以在基金代销机构认购reits基金，比如：天天基金、支付宝、微信、京东金融、爱基金、银行等；也可以在券商平台购买reits基金，开通后在股票账户业务办理中找到开通设施基金交易权限后按照流程操作，开通后等待发售即可，发售时投资者在股票账户中直接认购即可。拓展资料：一、 什么是REITs1、REITs是一种信托基金，全称是房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。2、简单来说，相当于有基金经理找了一群投资者，用募集来的钱投资房地产或者基建项目，这些项目会产生一定的回报，比如租金，在扣除了基金经理管理费等等后，将赚到的钱分给大家。这个基金经理则是REITs管理公司，其工作是管理该房地产信托基金，并向其股东征收管理费，扣除相关费用后，向股东定期发放分红。如果管理得当，这些房地产投资项目可以得到可观的固定收益。3、REITs的目的是将流动性较弱的商业地产转变为流动性较强的证券资产，而REITs的主要收益来源是不动产产生的现金流：租金以及未来资产增值的部分。4、不过REITs并不局限于投资房地产，这次我国首批公募REITs专注于基础设施，涵盖收费公路、产业园区、垃圾污水处理和仓储物流四大领域。二、REITs基金有什么优势？1、投资门槛低。众所周知，以目前的房价而言，如果直接投资房地产所需费用一般较高，尤其在大城市，一套两室一厅动辄几百万甚至上千万，对普通投资者而言并非易事。而如果购买REITs，几百或几千元就能实现，降低了投资门槛，防止因为资金不足而错失投资机会。以这次首批公募REITs为例，场外认购最低门槛在100元—1000元之间，上交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000元；深交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000份，以蛇口产园为例，每份认购价格2.31元，1000份至少需要2310元。2、分散投资风险。公募REITs与股票、债券等大类资产表现关联度低，是传统投资工具的差异化补充，帮助投资者实现资产配置的多元化，分散不同资产间的风险。同时，不同地区市场的REITs产品表现关联度也较低，亦可分散区域间风险，投资者可以根据自身偏好，通过购买不同REITs产品投资到不同地区的房地产项目，避免锁定在一处房产的情况，也实现了投资多元化配置。3、分红比例高。REITs有强制分红制度，根据监管要求，在符合分配条件的情况下公募REITs的分配每年不得少于1次，基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。这和债券的利息差不多，但高于债券。4、流动性好。投资REITs不同于直接投资实物房地产，房地产可视为非流动性资产，投资周期长，买卖交易需要办理一系列手续，如果涉及房贷，可能长达数月，很难立刻成交。而通过投资REITs，投资者能将REITs像股票、基金、ETF一样在证券市场中卖出，提高了资产组合的流动性，降低投资风险。

4. 资产证券化是属于什么业务？

　　资产证券化是属于金融创新工具业务。
　　资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。 资产证券化仅指狭义的资产证券化。自1970年美国的政府国民抵押协会，首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，现在又衍生出如风险证券化产品。

5. 什么是资产证券化？资产证券化的过程是怎么样的

资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。 资产证券化仅指狭义的资产证券化。自1970年美国的政府国民抵押协会，首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，现在又衍生出如风险证券化产品。
⒈根据基础资产分类。根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类别。
⒉根据资产证券化的地域分类。根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资产证券化。
国内融资方通过在国外的特殊目的机构（Special Purpose Vehicles，SPV）或结构化投资机构（Structured Investment Vehicles，SIVs）在国际市场上以资产证券化的方式向国外投资者融资称为离岸资产证券化；融资方通过境内SPV在境内市场融资则称为境内资产证券化。
⒊根据证券化产品的属性分类。根据证券化产品的金融属性不同，可以分为股权型证券化、债券型证券化和混合型证券化。
值得注意的是，尽管资产证券化的历史不长，但相关证券化产品的种类层出不穷，名称也千变万化。最早的证券化产品以商业银行房地产按揭贷款为支持，故称为按揭支持证券（MBS）；随着可供证券化操作的基础产品越来越多，出现了资产支持证券（ABS）的称谓；再后来，由于混合型证券（具有股权和债权性质）越来越多，干脆用CDOs（Collateralized Debt Obligations)概念代指证券化产品，并细分为CLOs、CMOs、CBOs等产品。最近几年，还采用金融工程方法，利用信用衍生产品构造出合成CDOs。

6. 资产支持证券起息时间和上市时间的区别

易商协会近日公告资产支持票据指引且完成了首批发行，标志着资产支持票据(ABN)正式推出。严格意义上讲，资产支持票据与过去的资产证券化产品的性质是不同的，后者应该具备风险隔离的基本特征，在此前提下，发行人可以突破融资规模限制，甚至可能以高于主体的评级获得更低的融资成本。而指引对于ABN 的交易结构中是否要进行严格的风险隔离安排并没有做出非常具体的要求。第一批发行的ABN 并没有明确设置风险隔离，性质与设置应收账款质押的一般信用债更加接近，即对于基础资产的现金流享有优先受偿权，并对发行人有追索权，因此债项评级一般会高于主体评级。但需要注意的是，设置了基础资产现金流质押的ABN 也不一定完全等同于应收账款质押的债券，一方面要明确发行人是否承担连带偿还责任，另一方面ABN 的基础资产比较多样化，不仅限于应收账款，现金流的可预测性和稳定性可能弱于应收账款，在质押生效的程序上也可能更复杂一些，建议投资者对每支个券的实际的偿债来源和投资者可追溯的权利范围做更加细致的了解。第一批发行的ABN 都是私募产品，发行利率比同评级公募中票高80-120bp，我们认为利差补偿体现的主要是流动性风险，而不是信用差异，这一特征与定向工具类似。由于ABN可以绕开净资产40%的限制，且对主体发债资格的要求较低，所以发行人中城投类和房地产开发类会居多，但预计该市场的发展也将是一个渐进的过程，短期内对现有普通信用债产品的冲击不大。此外，ABN 的发行人将部分未来现金流出售或质押给ABN 的债权人，可能导致发行人对原有一般公募债券偿还能力的降低，进而对原有债券的信用资质和定价可能造成负面影响，这一点需要引起公募债券投资者的关注。
　　交易商协会近日公告资产支持票据指引且完成了首批发行，标志着资产支持票据(ABN)正式推出。8 月3 日，银行间交易商协会在其网站公告了《银行间债券市场非金融企业资产支持票据指引》(“指引”)，即日起开始实行。8月6日，协会接受上海浦东路桥建设股份有限公司、南京公用控股(集团)有限公司、宁波城建投资控股有限公司三家企业的资产支持票据注册，总注册额度25 亿元。8月8日，交易商协会网站公布这三家发行人共25 亿资产支持票据的发行结果，标志着新产品资产支持票据(ABN)的正式推出。
　　指引主要对ABN 以下要素进行了规范：
　　(1) 发行人限于非金融企业，基础资产需权属明确，不得附带抵押质押等权利限制。根据指引规定，资产支持票据是指非金融企业在银行间债券市场发行的，由基础资产所产生的现金流作为还款支持的，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。基础资产是指符合法律法规规定，权属明确，能够产生可预测现金流的财产、财产权利或财产和财产权利的组合。基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或其他权利限制。
　　(2) 资产支持票据也采用注册制，可选择公募或私募方式在银行间市场发行。指引规定，企业发行资产支持票据应在交易商协会注册，可选择公开发行或非公开定向发行方式在银行间市场发行资产支持票据。
　　(3) 指引要求必须披露的信息包括募集资金用途和基础资产及现金流情况，公募票据要求双评级，并在指定网站公告披露信息。除了必须披露募集资金用途外，企业发行资产支持票据还应披露以下信息：(一)资产支持票据的交易结构和基础资产情况；(二)相关机构出具的现金流评估预测报告；(三)现金流评估预测偏差可能导致的投资风险；(四)在资产支持票据存续期内，定期披露基础资产的运营报告。另外，公开发行的应当聘请两家具有评级资质的资信评级机构进行信用评级，并且鼓励对资产支持票据采用投资者付费模式等多元化信用评级方式进行信用评级。而私募票据，指引中未作强制评级要求，相关信息披露可由买卖双方在《定向发行协议》中自行约定。
　　(4) 指引要求发行文件中至少约定四个方面的投资者保护机制，以应对可能发生的损害投资者利益的情况。企业应在资产支持票据发行文件中约定投资者保护机制，包括但不限于：(一)债项评级下降的应对措施；(二)基础资产现金流恶化或其它可能影响投资者利益等情况的应对措施；(三)资产支持票据发生违约后的债权保障及清偿安排；(四)发生基础资产权属争议时的解决机制。
　　严格意义上讲，资产支持票据与过去的资产证券化产品的性质是不同的，后者应该具备风险隔离的基本特征，在此前提下，发行人可以突破融资规模限制，甚至可能以高于主体的评级获得更低的融资成本。资产证券化的实质是将基础资产产生的现金流包装成易于出售的证券，其核心要素有两个，一是有可预期的未来现金流，二是风险隔离。风险隔离有两层含义：(1)资产的卖方对已出售资产没有追索权，出现信用恶化或破产都不会对证券投资者造成影响；(2)当资产池出现损失时，证券投资者的追索权也只限于资产本身，而不能追溯至资产的卖方。证券化过程必须设计合理的风险隔离机制，才能确保证券化产品的风险与资产原始所有人的风险无关，而只与基础资产本身相关，即保证资产的“真实出售”。在实现“真实出售”的前提下，发行人可以通过资产证券化实现表外融资，突破企业融资规模的限制。而且如果确实能够提供现金流更加稳定的基础资产进行证券化，且该现金流不受发起人自身信用状况的影响，该证券化产品有可能获得比发起人本身更高的信用评级，从而有利于降低融资成本。
　　而指引对于ABN 的交易结构中是否要进行严格的风险隔离安排并没有做出非常具体的要求。根据指引第五条和第六条规定，“企业发行资产支持票据应设置合理的交易结构，不得损害股东、债权人利益。”“企业发行资产支持票据应制定切实可行的现金流归集和管理措施，对基础资产产生的现金流进行有效控制，对资产支持票据的还本付息提供有效支持。”但如何设置合理的交易结构、如何对基础资产现金流进行有效控制并实现风险收益的双向隔离，指引中并未进行明确要求。按照美国资产证券化的成熟经验，发起人一般要将其能产生现金流的资产出售给特殊目的载体(SPV)，然后由SPV 创立以该现金流为支持的证券产品，再出售给投资者。而SPV 的主要功能正是在于隔离资产出售人和被出售资产之间的权利关系。SPV 可以分为特殊目的公司(SPC)和特殊目的信托(SPC)两种形式，在我国现有公司法和破产法等法律体制下，资产证券化产品的风险隔离基本都是通过信托实现的。例如银行的信贷资产证券化采取的就是这种形式，即将基础资产设定为信托资产，转移给受托人所有，再由受托人发行相关证券化产品。而指引中并未强制要求设立SPV，或对其他风险隔离形式进行明确要求。
　　从媒体披露的第一批发行的ABN 基本情况看，并没有明确设置风险隔离，性质与设置应收账款质押的一般信用债更加接近，即对于基础资产的现金流享有优先受偿权，并对发行人有追索权，因此债项评级一般会高于主体评级。由于指引并未对风险隔离作出特别要求，我们估计实际推出的ABN 采用或不采用SPV 等风险隔离措施都是有可能的。如果未作充分的风险隔离，那么当基础资产现金流不足以偿债时，发行人很可能需要承担后续的偿债责任。从财新网报道的第一批发行的ABN基本条款以及我们了解的情况来看，这些债券都没有设置明确的风险隔离措施，而且发行人都承诺当基础资产现金流不足时予以补偿差额。另外，相关现金流需要汇入监管行监管的指定账户并设置质押，使得投资者对于该现金流享有优先受偿权。
　　从这样的交易安排来看，投资者主要依赖的还是发行人的偿债能力，同时通过质押的方式享有对基础资产的优先受偿权，也就是说，和之前曾经发行过的应收账款质押的企业债是非常类似的，债项评级一般会高于发行人的主体评级。
　　但需要注意的是，设置了基础资产现金流质押的ABN 也不一定完全等同于应收账款质押的债券，一方面要明确发行人是否承担连带偿还责任，另一方面ABN 的基础资产比较多样化，不仅限于应收账款，现金流的可预测性和稳定性可能弱于应收账款，在质押生效的程序上也可能更复杂一些，建议投资者对每支个券的实际的偿债来源和投资者可追溯的权利范围做更加细致的了解。比如财新网披露宁波城建和南京公控ABN 的基础资产分别是天然气和自来水的收费权。这种收费权与以往多次发行过的应收账款质押不太一样，没有一个合同明确地说明未来现金流的金额，稳定性和可预测性都要差一些，投资者需要充分加以考虑。根据物权法第223 条，可以出质的权利类别中明确包含应收账款，但收费权没有明确指明，应属于“法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利”，其质押可能需要参照其他相关法规。而且根据第224 条，对于这类没有权利凭证的权利，“质权自有关部门办理出质登记时设立。”不同的收费权有可能需要到不同的主管部门办理登记，程序有可能会比一般的应收账款质押复杂一些。对于之前未出现过的质物，建议投资者多关注一下发行文件对于质权生效条件和法律效力的说明。
　　第一批发行的ABN 都是私募产品，发行利率比同评级公募中票高80-120bp，我们认为利差补偿体现的主要是流动性风险，而不是信用差异，这一特征与定向工具类似。根据交易商协会网站的披露，第一批发行的ABN 发行结果如表1 所示。可以看出尽管相关债券都做了基础资产的现金流质押，但发行利率都明显高于主体评级甚至债项评级相同的公募中票，幅度大约在80-120bp。浦路桥主体评级AA，发行利率比AA 级中票高30-40bp，溢价幅度要明显小一些，但据道琼斯披露该ABN 获得了AA+的债项评级，如果与AA+级中票相比，发行利率则高出了75bp。第一批发行的三支ABN 都是私募品种，初始投资人都不到5 家机构，未来交易流通虽然不限于初始投资人，但也只能在指定的定向投资人之间进行。而且为了保证债券的私募性质，定向投资人不可能超过200 个，这个流动性特征与定向工具非常类似。我们估计定价高出的部分主要补偿的是流动性风险和复杂交易的结构风险，而不是信用风险。从定向工具的定价来看，也比公募中票要高很多，AAA 级的一般至少要高40bp 以上，AA+级和AA 级就要高更多，而且个券差异很大。

7. 中国第二批ReitS什么时候发行?

目前还没有消息
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式。
一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

8. 中国银行什么时候开始实施资产证券化

你可以带上本人身份证，在上班时间到中国银行柜台办理或查询，中国银行服务热线 95566